Saiba o que fazer caso não consiga pagar a parcela do seu financiamento imobiliário

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Quando se assume um financiamento imobiliário, assume-se uma dívida para “vida toda”. Um financiamento a longo prazo,  cerca de 20, 30 anos de pagamentos mensais da parcela. É preciso um planejamento financeiro antes de assumir esta responsabilidade. Dentro deste planejamento é preciso prever, inclusive, a possível falta de uma renda suficiente para pagar a parcela. Quando você não consegue pagar a prestação do financiamento, a primeira pergunta que ocorre é: quantas prestações posso atrasar no financiamento imobiliário?

Existem algumas variáveis que podem influenciar na atitude do banco em relação a cobrança das parcelas em atraso. Acesse nosso post O que acontece quando atraso as prestações do meu financiamento? e veja os diferentes tipos de ações realizadas pelos bancos nessas circunstâncias.

 

Mas, caso você tenha sido pontual no pagamento das parcelas anteriores do seu financiamento imobiliário, existem alguns benefícios:

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  • FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento. Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.
  • Pausa: alguns bancos oferecem a pausa ou pausa estendida (moratória). A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses. O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante. Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a pausa pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente. Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a pausa.
  • Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante. Atentar que existe limite de prazo, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.
  • Mudança de sistema de amortização: é uma das alternativas oferecidas pelo Banco para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE. Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.
  • Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional pode ser considerada uma alternativa negocial. Ela foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor. Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.
  • Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual. A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.

 

Caso você já tenha parcelas em atraso deve ficar atento para que não haja o risco de perder o imóvel nem o valor investido.

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No financiamento habitacional, sobre os encargos em atraso, haverá incidência de atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória. Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.

Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia). A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.

Vamos listar a melhor ordem para aproveitar as melhores alternativas negociais do banco. É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo período de atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.

Pagamento à vista

Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.

Pagamento parcial

Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação: É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS. Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso. Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual. Veja mais no artigo Uso do fgts para pagamento de parte da prestação.

Incorporação: O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante. Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação. Saiba como no artigo Incorporação das prestações em atraso ao Saldo Devedor.

Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas. Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento.

Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano após a assinatura, mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco, considerando o pouco tempo de amortização do contrato.

Não consigo pagar mesmo com as alternativas de negociação oferecidas pelo banco, o que fazer?

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Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade. Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária, o processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.

Porém cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.

É muito difícil assumir que não temos mais condições de pagar pelo financiamento. Porém dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada. Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos e seu nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.

O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.

Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações. O que pode acontecer é você adiar o seu sonho, ou adquirir um imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.

Mas lembre-se, vender significar quitar um imóvel e não dívidas ou restrições futuras.

Independentemente de qual for a sua situação, não procure somente o Banco quando suas prestações já estiverem em atraso. Os Bancos já possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento. Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação. Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.

 

Fonte:

http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/quantas-prestacoes-posso-atrasar-no-financiamento-habitacional/

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