Como reduzir o prazo ou o valor das parcelas de financiamento imobiliário?

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Assumir um financiamento imobiliário significa passar 20, 30 anos pagando uma dívida. Certo? Essa é uma dúvida que permeia na cabeça de quem se planeja para comprar o primeiro imóvel. Ao assumir um financiamento de longo prazo, como o da compra de uma casa, não necessariamente você precisa levar todo o tempo estimado para quitar as parcelas e também não quer dizer que o valor  mensal pago precisará ser o mesmo até o fim.

Quando entram recursos extras no orçamento, você pode fazer  o que se chama de amortização, isto é, adiantar o pagamento do seu financiamento ao banco. Isso reduz o saldo devedor do seu imóvel, reduz os juros e acelera a quitação das parcelas.

Para entender como a amortização funciona, convém compreender como são formadas as parcelas de um financiamento imobiliário. A jornalista Júlia Whiltgen em sua matéria para a Revista Exame explica que, cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de: principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros (o que o banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas operacionais). O saldo devedor – que é o que você amortiza – corresponde, portanto, apenas ao valor que você pegou emprestado. Se seu imóvel custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil, seu saldo devedor é de 300 mil, independentemente de quanto você tenha que pagar de juros e encargos. Em entrevista à jornalista, Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, afirma que o sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Nesse sistema, o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. Assim, se um financiamento começa com uma parcela de 1.000 reais, na qual 500 reais são referentes ao principal, os demais 500 reais correspondem a juros e encargos. Na última parcela, 500 reais corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor – digamos, 5 reais – serão referentes a juros e encargos.

Ao amortizar um imóvel o banco lhe oferece duas opções: reduzir o valor das parcelas ou reduzir o prazo de financiamento imobiliário. Mas qual das duas opções é melhor?

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Quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Como você está pagando o banco antes do que ele inicialmente esperava receber, a instituição não cobra os juros sobre aquela quantia. Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.

De acordo com Marcelo Prata, a opção por manter o valor das parcelas e reduzir o prazo de financiamento é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido; já a opção por reduzir o valor das parcelas e manter o prazo é interessante para quem precisa dar um alívio no orçamento.

Para a Proteste – Associação dos consumidores, do ponto de vista financeiro, a melhor opção é sempre diminuir o prazo. Isso porque os juros são cobrados sempre em cima do saldo devedor. Desta forma, quanto mais tempo pagando as prestações, maior o valor referente a juros que você irá pagar. Ao antecipar parcelas, o mutuário consegue quitar mais rápido o financiamento  imobiliário e, além disso, deixará de pagar taxa de serviços administrativos referentes aos meses que quitar, além da redução dos valores dos seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel) que estão embutidos nas parcelas que serão antecipadas.

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Um ponto importante lembrado pela Associação é que  a pessoa pode fazer amortizações extras a qualquer momento durante o período do financiamento. Os bancos não podem se negar a receber o pagamento antecipado. Se isso acontecer, é indicado fazer uma denúncia no Banco Central.

É possível utilizar o FGTS para fazer a amortização do imóvel. Mas isso só é possível se  o financiamento foi realizado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Além disso, ele só pode ser usado no intervalo de dois anos contados a partir do último uso e o mutuário não pode ter parcelas em atraso.

Quem for adquirir qualquer empréstimo ou financiamento, deve analisar bem a condição de pagamento e o quanto da renda mensal será onerada com as parcelas. Vale também pesquisar o maior número de instituições antes de tomar a sua decisão. “Busque sempre o menor Custo Efetivo Total, pois essa é a única forma de garantir o menor custo”, aconselha a Proteste.

 

 

Fonte:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/como-deixar-o-financiamento-do-seu-imovel-mais-leve-ou-curto

http://economia.uol.com.br/noticias/infomoney/2013/05/31/financiamento-imobiliario-melhor-reduzir-o-prazo-ou-o-valor-das-parcelas.htm

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